Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), mirasbırakanın gerçek iradesini gizleyerek, tapu işlemlerini görünüşte satış – gerçekte bağış şeklinde yapması ve diğer mirasçıların miras paylarını azaltmak amacıyla mal devretmesidir.

Türk hukukunun en köklü Yargıtay içtihatlarından biri olan “muris muvazaası doktrini”, mirasçıları korumaya yönelik bir haksız fiil türüdür.
Bu durumda murisin yaptığı işlem geçersiz sayılır ve “tapu iptal ve tescil” davası ile malın miras paylarına göre yeniden dağıtılması sağlanır.

2026 yılı itibarıyla Edirne’de özellikle arsa, tarla, bağ-bahçe ve apartman dairesi gibi taşınmazlar üzerinden muris muvazaası davaları artmaktadır.

1. Muris Muvazaası Nedir? (Tanım)

Muris muvazaası, mirasbırakanın (muris):

Gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı,
Tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstererek,
Bazı mirasçılarını bilinçli olarak mirastan mahrum bırakmasıdır.

Bu işlemde tapudaki işlem ile gerçek irade farklıdır.
Görünüşteki işlem muvazaalıdır; Yargıtay’a göre kesin hükümsüzdür.

2. Mirastan Mal Kaçırma Hangi İşlemlerle Yapılır?

Muris genellikle en çok güvendiği mirasçıya (çoğunlukla bir çocuğa) malları devreder.

En sık görülen muvazaalı işlemler:

Tapuda satış gibi gösterilen bağışlar
Bedelsiz veya düşük bedelli satışlar
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin gerçekte bakım amacı taşımaması
Mirasçıdan mal kaçırmak için üçüncü kişiyi aracı gösterme
Tarlanın veya evin kardeşlerden sadece birine devri
Tapuda pay devrinin göstermelik yapılması
Gerçekçiliği olmayan senetlerle satış süsü verilmesi

Tüm bu işlemler muris muvazaası kapsamında tapu iptal sebebidir.

3. Muris Muvazaası Davası Kime Karşı Açılır?

Dava, tapuyu üzerine alan kişiye karşı açılır.

Yani:

Murisin ölümü sonrası mal kime devredilmişse,
Kim malik görünüyorsa,
Aracı kişi varsa hem ona hem gerçek yararlanıcıya

dava doğrudan maliklere yöneltilir.

4. Muris Muvazaası Davasında Süre Var mı? (Zamanaşımı Yok!)

Bu dava türünün en önemli avantajı:

Muris muvazaası davasında zamanaşımı YOKTUR.

Mirasçılar her zaman dava açabilir.
Murisin ölümünün üzerinden 40 yıl da geçse, dava hakkı kaybolmaz.

Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararları açıktır:

“Muris muvazaası talepli tapu iptal tescil davaları zamanaşımına tabi değildir.”

5. Muris Muvazaası Davasında Ne Talep Edilir?

Tapu İptal ve Tescil İstenir

Mahkemeden:

Tapu kaydının muvazaa nedeniyle iptal edilmesi,
Taşınmazın miras payları oranında mirasçılar adına tescili

talep edilir.

Eğer tescil mümkün değilse:

Tazminat (bedel) talep edilir.

Bu da Edirne’de çok sık uygulanır (özellikle satılmış taşınmazlarda).

6. Muris Muvazaası Nasıl İspatlanır? (Deliller)

Bu davalarda en kritik nokta delil stratejisidir.
Muvazaa çoğu zaman açıkça görülmez; dolaylı delillerle ispat yapılır.

1) Bilirkişi incelemesi (emsal değer incelemesi)

Gerçek satış bedeli ile tapu bedeli arasındaki fark çok güçlü delildir.

2) Tanık beyanları

Köyde/mahallede murisin hangi çocuğunu kayırdığı çok net bilinir.

3) Murisin malvarlığı durumu

Muris ekonomik olarak satış yapacak durumda değilse, muvazaa kabul edilir.

4) Murisin aile içi ilişkileri

Bir mirasçıyı koruma isteği veya diğerini cezalandırma amacı önemlidir.

5) Ödeme belgeleri yoksa

Satış gösterilmişse, para hareketi ispat edilemez.

6) Bakım sözleşmesi varsa bakımın fiilen yapılmaması

Sadece kâğıt üzerinde kalmışsa muvazaa vardır.

7) Bedelin çok düşük olması

Gerçek değerin %10-20’si seviyesindeki bedeller Yargıtay’a göre muvazaadır.

8) Tapu devri tarihindeki sağlık durumu

Demans, Alzheimer, ağır hastalık… murisin iradesini etkiler.

Edirne mahkemeleri özellikle bilirkişi raporu + tanık ikilisini en güçlü delil kabul etmektedir.

7. Edirne Mahkemesi Uygulaması

Edirne’de muris muvazaası davaları özellikle şu taşınmazlarda yoğunlaşmaktadır:

Merkez köylerdeki araziler
Keşan – Uzunköprü tarım arazileri
Havsa – Lalapaşa tarla ve bağ arazileri
Kapaklı – Çerkezköy kentsel dönüşüm alanları
Edirne Merkez apartman daireleri

Edirne mahkemeleri muvazaayı en çok şu kriterlerle tespit eder:

Tapu bedelinin piyasa değerine göre çok düşük olması
Satış bedelinin fiilen hiç ödenmemesi
Mirasçılarla ilişkilerin bozuk olması
Murisin malvarlığının büyük kısmını tek kişiye devretmesi
Murisin diğer çocukları ile husumetinin bulunması
Bakım sözleşmesinin hiç ifa edilmemiş olması

Bu veriler ışığında Edirne’de açılan davalar çoğunlukla mirasçı lehine kazanılır.

8. Davanın Açılacağı Mahkeme

Görevli mahkeme:

Asliye Hukuk Mahkemesi

Yetkili mahkeme:

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.

Örnek: Taşınmaz Uzunköprü’de ise Uzunköprü Asliye Hukuk yetkilidir.

9. Tapu İptal – Tescil Davası Nasıl Açılır?

1) Mirasçılık belgesi alınır

(Sulh Hukuk Mahkemesinden)

2) Taşınmaz tapu kayıtları temin edilir

3) Muvazaa delilleri toplanır

4) Dava dilekçesi hazırlanır

5) Bilirkişi incelemesi talep edilir

6) Tanık listesi bildirilir

7) Tapu iptali ve pay oranında tescil talep edilir

10. Muris Muvazaası Davası Ne Kadar Sürer?

Edirne Asliye Hukuk mahkemelerinde ortalama:

18 – 30 ay

Taşınmaz sayısı, bilirkişi raporları ve tanıklar süreyi uzatabilir.

11. Avukatla Çalışmanın Faydaları

Muris muvazaası, Türkiye’nin en teknik miras davalarından biridir.
Bu davalarda:

Tapu kayıtları
Bilirkişi raporları
Satış bedeli incelemesi
Miras ilişkileri
Tanık stratejisi

çok önemli olduğundan profesyonel avukat desteği kritik rol oynar.

Avukatla çalışmanın avantajları:

Delillerin doğru toplanması
Bilirkişi incelemesinin yönetilmesi
Olay örgüsünün hukuken güçlü kurulması
Tapu iptal – tescil dilekçesinin doğru hazırlanması
En yüksek kazanımın elde edilmesi

Muris muvazaası davaları teknik bilgi ve deneyim gerektirir; avukat desteği sonucu doğrudan belirler.